De Nota Grondbeleid geeft inzicht in de relevante wet- en regelgeving bij de uitvoering van het grondbeleid. De nota bevat de gehanteerde uitgangspunten en de kaders voor het grondbeleid. Tevens bevat de nota afspraken gericht op de rolverdeling tussen raad en college. Het gaat dan bijvoorbeeld over samenwerking en ontwikkelstrategie, verwerving en beheer van gronden, uitgifte, grondprijsbepaling en verkoop van gronden, kostenverhaal, de vaststelling van grondexploitaties, de budgetcyclus en het projectmatig werken. Het verkoopbeleid ten aanzien van de cultuurgronden vormt ook een onderdeel van de nota. Pachtvrije cultuurgronden worden tijdelijk verpacht en kunnen zo nodig ingezet worden om andere doelen te realiseren. Bijvoorbeeld door deze gronden in te zetten als ruilgrond om elders mogelijkheden te creëren.
De Nota Grondbeleid 2021-2025: ‘Samen Meer Mogelijk Maken’ gaat uit van een situationeel grondbeleid. Aan de hand van een routekaart kunnen keuzes worden onderbouwd bij de uitvoering van het grondbeleid in een steeds dynamischere omgeving. Rekening houdend met ontwikkelingen op het gebied van bijvoorbeeld de woningmarkt, de woningbehoefte, duurzaamheid, stikstof, de economie en anticiperend op ambities uit de omgevingsvisie. Zo wil de gemeente anticiperen op relevante ontwikkelingen. De uitdaging is om verschillende (beleids)ambities te combineren en mogelijk te maken, binnen gestelde kaders met een goede balans tussen financieel rendement, maatschappelijk rendement en risicoprofiel.
Eigen grondposities
De grondpositie van de gemeente was in de afgelopen jaren voldoende om te kunnen sturen op het realiseren van beleidsdoelen. Qua woningbouw zijn ook in 2023 weer flink wat kavels verkocht in de projecten Geerpark en Steenenburg. De grootste gemeentelijke grondpositie waar op termijn nog woningbouw mogelijk is, betreft het vervolg van het project De Grassen in Vlijmen waar nog ruimte is voor ongeveer 760 woningen. De opgave om te voldoen aan de afspraken uit de Woondeal (met een groter aandeel sociale huur en betaalbare koopwoningen) geeft een kans om meer woningen te kunnen realiseren dan waar oorspronkelijk op is gerekend.
Met name in de kern Drunen speelt al langer de opgave om te voorzien in de vraag naar meer betaalbare woningen waaronder sociale huur. De realisatie van deze opgave is afhankelijk van de herontwikkeling van vooral gemeentelijke posities. De gemeente heeft in februari 2024 een aanvraag gedaan voor een bijdrage vanuit de regeling Woningbouwimpuls 6e tranche voor het project Versnelling woningbouw Drunen (225 woningen). Met als inzet om met een bijdrage de bouw van meer betaalbare woningen in Drunen (sneller) van de grond te kunnen krijgen.
Gezien de landelijke en provinciale verstedelijkingsstrategie lijken de mogelijkheden voor uitbreidingslocaties voor kleinere gemeenten steeds meer te worden beperkt. Provincie en rijk zetten steeds meer in op inbreiding en concentratie in de grotere steden, waardoor het risico van grondaankopen rondom kleinere kernen toeneemt.
Ontwikkelingen op gronden van derden
Het aantal initiatieven voor woningbouw op gronden van derden is toegenomen. Met de vaststelling van de Nota kostenverhaal (december 2022) is geborgd dat alle projecten mee betalen aan de gemeentebrede investeringen die nieuwbouw met zich meebrengt. Bij de totstandkoming van de Nota kostenverhaal is een flexibele maar ook robuuste opzet gecreëerd waarbij steeds kan worden geanticipeerd op voorgenomen en gerealiseerde ontwikkelingen. Rekening houdend met de mogelijkheden die er zijn en anticiperend op de nieuwe omgevingswet en de aanvullingswet grondeigendom.
In 2022 en 2023 zijn anterieure overeenkomsten gesloten voor de realisatie van ongeveer 250 woningen/eenheden die in de komende jaren mogelijk kunnen worden gemaakt. Dit is nog los van de realisatie van verschillende andere projecten met één of enkele woningen. De komende jaren kan het aantal woningen op gronden van derden nog verder toenemen, waarbij het van belang is om grip te kunnen houden op de fasering van de verschillende ontwikkelingen. Niet alle plannen kunnen tegelijk worden opgepakt. Daarbij speelt ook mee dat net voor de overgang naar de Omgevingswet nog diverse ruimtelijke procedures in gang zijn gezet waarvoor ook tijd en capaciteit nodig blijft.
Het risico neemt ondertussen toe dat ontwikkelende partijen ontwikkelgronden in onze gemeente te duur aan kunnen kopen, waarmee het op termijn lastiger zal worden om projecten financieel van de grond te krijgen. Het is in dat kader van belang dat we als gemeente op voorhand een goed beeld schetsen van de beoogde ontwikkelingen / het woningbouwprogramma verdeeld over de gemeente (met indicatieve fasering) en de benodigde maatregelen / kosten om uiteindelijk woningbouw mogelijk te kunnen maken. Door op een hoger niveau het programma, de fasering, belemmeringen en de (te verhalen) kosten in beeld te brengen, kunnen ontwikkelende partijen daar rekening mee houden. Zo kan worden voorkomen dat er door wie dan ook veel te veel voor gronden wordt betaald.
Beoogd programma
De realisatie van voldoende sociale woningbouw, woningen voor starters en senioren (zoveel mogelijk in alle ontwikkelingen) blijft een aandachtspunt. In de Woonvisie van 2020 is ingezet op meer woningbouw voor deze doelgroepen, ook op gronden van derden. De gemeente stelt eisen aan het programma in het bestemmingsplan / omgevingsplan. Voor projecten met minder dan 30% sociale huurwoningen is op grond van de herziene Nota kostenverhaal (gewijzigde versie 2023) een bijdrage voor het fonds (de reserve) voor sociale huur van toepassing.
Met regionale Woondeals (begin 2023) is invulling gegeven aan de landelijke opgave om meer sociale huur en betaalbare woningen te realiseren. Op grond van de Woondeal moet 2/3 deel van de nieuwe woningen betaalbaar zijn inclusief minimaal 30% aan sociale huurwoningen. De hogere eisen aan sociale huur en betaalbare woningen kunnen ertoe leiden dat de financiële haalbaarheid van ontwikkelingen onder druk komt te staan. Het is van belang om de financiële gevolgen te vertalen in verschillende scenario’s. Om vervolgens na te gaan op welke wijze met beschikbare middelen zo goed mogelijk invulling kan worden gegeven aan de opgave om voldoende woningen voor de verschillende doelgroepen te realiseren.