9.1 Woningbouw
Wat willen we (meerjarig) bereiken?
- We spelen in op de behoeften van de woonconsument en voldoen aan de volkshuisvestelijke opgave. Op deze manier draagt consumentgericht, levensloopbestendig, circulair en duurzaam bouwen bij aan een uitgebalanceerd en gevarieerd woningaanbod. We willen in de periode 2022-2026 ongeveer 1.500 woningen bij bouwen. We willen dat 400 daarvan sociale huurwoningen zijn.
- We gaan ook zoeken naar plekken voor de bouw van ongeveer duizend nieuwe woningen.
Wat hebben we daarvoor gedaan?
- Inzetten Kavelwinkel en MogelijkMakers voor het realiseren van woonwensen van particuliere kopers.
- Samen met Woonveste hebben we in 2023 opnieuw afspraken gemaakt met de wooncorporatie. Deze prestatieafspraken maken we ieder jaar. Ze gaan over het bouwen van sociale huurwoningen. Ze gaan ook over het toewijzen van passende sociale huurwoningen.
- De woningbouwplanning voor de komende jaren is opgebouwd uit plannen die zich in verschillende fases bevinden. In 2023 zijn besluiten genomen om voor ca 600 woningen zogenaamde harde plancapaciteit in procedure te brengen, daarnaast zijn principebesluiten genomen voor nog eens 650 tot 700 extra woningen.
- In het kader van het beleid voor woonwagens en standplaatsen namen we een besluit over het uitbreiden van het aantal standplaatsen. Daarnaast is een registratie- en verdeelsysteem woonwagenstandplaatsen gemeente Heusden 2023 vastgesteld. Hierin is geregeld hoe mensen zich als standplaatszoekende kunnen laten registreren en hoe standplaatsen worden aangeboden. Vier van de bestaande standplaatsen zijn in 2023 via erfpacht aan de zittende bewoners overgedragen.
- Nieuwbouwinitiatieven toetsten we aan de beleidsregel particuliere woningbouwverzoeken. Zo konden nieuwbouwontwikkelingen aansluiten op de doelstellingen uit de woonvisie. De Woonvisie is in 2023 aangepast naar aanleiding van de regionale woondeal.
- We namen gepaste maatregelen om erop te sturen dat woningen behouden blijven voor de mensen voor wie ze bedoeld zijn. Hiervoor stelden we in 2023 het beleid zelfbewoningsplicht en vervreemdingsverbod vast. In overleg met Woonveste is er een doorstroomregeling voor senioren in het leven geroepen.
9.2 Doorstroming en betaalbaarheid
Wat willen we (meerjarig) bereiken?
- In overleg met corporaties en marktpartijen voldoende betaalbare woningen en huurwoningen beschikbaar houden voor doelgroepen met lage en lagere inkomens.
Wat hebben we daarvoor gedaan?
- Om er voor te zorgen dat inwoners nu en in de toekomst over passende huisvesting kunnen beschikken moedigden we door nieuwbouw een betere doorstroming op de woningmarkt aan. Dit doen we door mee te werken aan nieuwbouwplannen die bijdragen aan de doelen in de woonvisie. Daarbij gaat het om minimale percentages sociale huurwoningen, starterswoningen en levensloop geschikte woningen voor senioren. Deze percentages zijn hoger geworden met de regionale woondeal. Daarnaast heeft Woonveste een doorstroomregeling in het leven geroepen om levensloop geschikte woningen aan senioren aan te bieden die op dit moment nog in een gezinswoning wonen.
- Met de komst van de regionale woondeal is de woonvisie aangepast. Daarin staat nu dat tweederde van de nieuw te bouwen woningen een betaalbare woning moet zijn.
- Energielasten vormen een steeds groter deel van de woonlasten. In de woonvisie ‘Thuis in Heusden’ is betaalbaarheid benoemd als speerpunt. Energiebesparing zien we als belangrijke mogelijkheid om woonlasten te beperken. We hebben een actieve rol gespeeld in bewustwording, informatievoorziening, het bij elkaar brengen van partijen en in het wegnemen van belemmerende maar niet noodzakelijke regels. Voorbeelden hiervan zijn de aansluiting bij Energiehulp in de regio Noordoost Brabant, de uitbetaling van de energietoeslagen door Baanbrekers, de inzet van de energiecoaches van ContourdeTwern en het in het leven roepen van het Energieloket Heusden. Het Energieloket is het startpunt voor het verduurzamen van woningen en het verlagen van de energierekening.
- We maken voortdurend afspraken met de woningcorporaties over de beschikbaarheid van woningen voor de doelgroep. De graadmeters hierbij zijn de slagingskans en hoeveel sociale huurwoningen er beschikbaar zijn. Opgaven in de sociale huur gaan vooral over het aantal woningen. De opgaven moeten vooral waargemaakt worden door nieuwbouw en door verbetering, aanpassing en het (op kleine schaal) vervangen van bestaande woningen. We houden bij nieuwbouw rekening met de bouw van ongeveer 400 sociale huurwoningen in de periode na 2022 tot 2026. Voor de slagingskansen van de Heusdense woningzoekenden zijn prestatieafspraken gemaakt met Woonveste. Hiermee willen we de slagingskans verhogen tot minimaal het regionaal gemiddelde.
9.3 Wonen en zorg
Wat willen we (meerjarig) bereiken?
- Levensloop geschikte woningen, waarmee we bedoelen dat we meer mogelijkheden willen voor mensen om zo lang mogelijk in een gewone woning te blijven wonen.
- Ondersteunen van initiatieven voor wonen in combinatie met zorg die inspelen op de lokale behoefte.
Wat hebben we daarvoor gedaan?
- We hebben initiatieven op het gebied van wonen in combinatie met zorg ondersteund. Vanuit de maatschappelijke behoefte hebben we de mogelijkheden onderzocht om met meerdere generaties op dezelfde plek te wonen. Een voorbeeld hiervan is een tijdelijke mantel(zorg)woning. Hiervoor is in 2023 beleid vastgesteld. Ook hebben we de campagne DUO-wonen ondersteund.
- Verder hebben we besloten deel te nemen aan het project ‘’Samen slim ouder worden in Brabant’’ . Dit project wil vitale ouderen veilig, zelfstandig en verbonden met hun naasten in hun eigen sociale omgeving laten wonen. Het project wil de zogenaamde samenredzaamheid vergroten en schade en slachtoffers voorkomen. Het project sluit aan bij de doelen van het Gezond en Actief Leven Akkoord, thema Valpreventie. Zowel Woonveste als de gemeente hebben ouderen actief benaderd over verschillende onderwerpen. Daarbij ging het bijvoorbeeld over mogelijkheden voor wonen of het voorkomen van valpartijen.
- In de regio Hart van Brabant hebben we gewerkt aan de regionale woonzorgvisie. We verwachten dat deze in het eerste kwartaal van 2024 klaar is.
- Voor het levensloop geschikt bouwen van nieuwe woningen hebben we overlegd met wooncorporaties, marktpartijen en belangenorganisaties. Voorbeelden van belangenorganisaties zijn het Gehandicaptenplatform Heusden en de Seniorenraad Heusden. Over levensloop geschikt bouwen van nieuwe woningen hebben we vervolgafspraken gemaakt.
- Binnen het woningbouwprogramma is meer ruimte gemaakt voor de behoeften van specifieke groepen. Voorbeelden zijn sociale woningbouw, starters, een- en tweepersoonshuishoudens, senioren en mensen met een zorgbehoefte. Ook houden we rekening met urgent woningzoekenden.
9.4 Situationeel grondbeleid
Wat willen we (meerjarig) bereiken?
- Een zo goed mogelijke financiële en maatschappelijke opbrengst bij het waarmaken van de ambities die in het beleid staan.
- Vermindering van de nog steeds relatief hoge boekwaarde op grondexploitaties.
- Benutten van de mogelijkheden om kosten te verhalen om meer beleidsambities die we hebben beschreven mogelijk te kunnen maken.
- Risicobeheersing bij de uitvoering van het grondbeleid.
Wat hebben we daarvoor gedaan?
- We hebben een situationeel grondbeleid uitgevoerd waarbij mogelijke gebiedsontwikkelingen worden beoordeeld en mogelijk gemaakt met de routekaart in het grondbeleid. Een voorbeeld is de afweging van mogelijke grondaankopen met de routekaart, terwijl we rekening houden met mogelijk rendement en risico.
- Daadwerkelijke realisatie van lopende grondexploitaties en grondverkopen in grote projecten als Steenenburg en Geerpark. Voor De Grassen is het bestemmingsplan voor fase 2 in procedure gebracht.
- Kostenverhaal via actieve grondverkoop van eigen grondposities of bij faciliterende projecten als bijvoorbeeld De Oosters door toepassing van het kostenverhaal op basis van de Nota kostenverhaal Heusden 2022. Deze is eind 2023 (beperkt) gewijzigd in navolging van de aanpassingen aan de Woonvisie in lijn met de afspraken uit de regionale woondeal.
- We hebben aan risicomanagement gedaan bij de realisatie van eigen grondexploitaties. Daarbij beperken we de risico’s bij de uitvoering van de faciliterende rol bij de realisatie van projecten van derden (afspraken in anterieure overeenkomsten en benutten wettelijke grondbeleidsinstrumenten).
9.5 Omgevingswet
Wat willen we (meerjarig) bereiken?
- Als de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking treedt, is de gemeente Heusden inhoudelijk en organisatorisch klaar voor het toepassen van de instrumenten van deze wet.
Wat hebben we daarvoor gedaan?
- 2023 was het jaar van voorbereiding op de omgevingswet. Nadat duidelijk werd dat de Omgevingswet niet meer zou worden uitgesteld, kwam de voorbereiding in een stroomversnelling.
De organisatie heeft zich voorbereid met trainingen, afstemming met de diverse ketenpartners, oefenen met casussen en het zo goed mogelijk inrichten van het Digitale Stelsel Omgevingswet. Afgelopen jaar nam de gemeenteraad besluiten over participatiebeleid onder de omgevingswet, de omgevingsvisie, nadeelcompensatie en de legesverordening. In 2023 heeft de raad vier nieuwsbrieven gekregen over de voorbereidingen. Nadat de Omgevingswet op 1 januari 2024 in gang is gegaan, gaat de invoering van deze nieuwe wet door in 2024. Zo brengen we in het eerste kwartaal nog een nieuwsbrief uit met de eerste ervaringen, waar we mee bezig zijn en wat er nog in de pijplijn zit. Op de valreep zijn er voor 31 december 2023 nog ongeveer 150 aanvragen voor een omgevingsvergunning binnengekomen. Dit is bijna vier keer meer dan gebruikelijk. - In 2023 hebben we vooral gewerkt aan het behalen van het hele programma van minimale invoeringseisen van de VNG. Voor 2024 betekent dit dat de organisatie kan werken met het nieuwe digitale stelsel omgevingsrecht. Initiatiefnemers hadden veel onzekerheid over de gevolgen van de inwerkingtreding van de omgevingswet. Daarom zijn daarnaast in 2023 voor negentien bestemmingsplannen en wijzigingsplannen de procedures gestart volgens de oude wetgeving. Mede daardoor zijn 64 zogenaamde woningbouwtitels bijgekomen in twaalf vastgestelde bestemmingsplannen. Verder zijn er 553 woningbouwtitels in procedure in de vorm van ontwerpbestemmingsplannen. Die worden naar verwachting in 2024 vastgesteld.
9.6 Geerpark
Wat willen we (meerjarig) bereiken?
- Geerpark is gelegen aan de westzijde van Vlijmen. Hier worden ongeveer 800 woningen gebouwd in een groene, waterrijke, duurzame nieuwbouwwijk. Het plangebied is ongeveer 48 hectare groot. Samen met wooncorporatie Woonveste legt de gemeente dit gebied aan. We willen van Geerpark één van de meest duurzame nieuwbouwwijken van Nederland maken. Met duurzaam bedoelen we drie dingen: economisch, ecologisch en sociaal. Woonveste bezit ongeveer 65% van de grond. De gemeente ongeveer 25% en overige eigenaren 10%.
- Geerpark is in 2010 verkozen tot excellent gebied. Dat betekent dat er een strengere energieprestatie coëfficiënt (EPC) gehanteerd mag worden dan wettelijk toegestaan is. Daarnaast betekent het dat kennis en ervaring uitgewisseld kan worden met de twintig andere excellente gebieden. Tenslotte is er een subsidie van € 100.000 toegekend. Na beëindiging van de regeling voor excellente gebieden werd uitgegaan van Nul op de meter woningen (NOM). Daarnaast gingen we uit van woningen die geschikt zijn voor NOM, maar waar nog geen zonnepanelen op zijn geplaatst. Voor de vervolgfasen geldt echter dat alle woningen in Geerpark NOM-woningen zijn. Dat geldt niet voor woningen die door particulieren worden gebouwd.
Wat hebben we daarvoor gedaan?
- In 2023 zijn alle 38 koop- en 37 huurwoningen in ‘Nieuwe Morgen’ (2C) fase 1 verkocht en zijn ook grotendeels opgeleverd. ‘Nieuwe Morgen’ fase 2 is bouwrijp gemaakt. Ontwikkelaar JaJo is in fase 2 gestart met de verkoop van de 42 koopwoningen en zes huurwoningen van Woonveste. De bouw van deze woningen start begin 2024. Ook de zeven vrije kavels zijn verkocht.
- De woningen in deelgebied ‘Tot Morgen’ (2B) zijn opgeleverd. Het gebied is woonrijp gemaakt. Bewoners werden betrokken bij de inrichting van de hofjes. De laatste vrije kavel is eind 2023 opnieuw in verkoop gegaan. Kort geleden was de loting hiervoor.
- Voor fase 3B Morgenrood sloten we in het voorjaar een overeenkomst met ontwikkelaar Kalliste voor de bouw van 25 woningen. Deze zijn allemaal verkocht. Het terrein is bouwrijp gemaakt. Begin 2024 is de bouw van de woningen gestart.
- In 2023 is de aanleg gestart van de rotonde aan de Abt van Engelenlaan. Deze wordt naar verwachting in het eerste kwartaal van 2024 opgeleverd.
- Afgelopen jaar zijn ook verdere stappen gezet met de bruggen en duikers in Geerpark. Daar hoort ook de meest bijzondere bij: de kunstbrug. De kunstbrug en de overige bruggen, duikers en betonnen zitelementen worden in de loop van 2024 geplaatst.
- De voorbereiding van een centrale speelplek voor de allerkleinsten is in 2023 gestart. Deze is later in 2024 klaar. In 2023 is tevens een speeltoestel geplaatst voor kinderen met een beperking.
- Op de Dag van de Duurzaamheid (10 oktober) konden de Geerparkers met een ecoloog mee op een wandeling door de wijk. De ecoloog gaf hierbij onder andere toelichting op het maaibeleid voor Geerpark.
9.7 De Grassen
Wat willen we (meerjarig) bereiken?
- De gemeente Heusden ontwikkelt in samenspraak met Van Wanrooij Projectontwikkeling de nieuwe woonwijk De Grassen. Dit is een nieuwe woonwijk aan de oostzijde van Vlijmen. De Grassen ligt ten noorden en zuiden van de Vijfhoevenlaan. Het gebied is ongeveer 40 hectare groot en biedt ruimte voor ongeveer 810 woningen. Daarnaast is er ruimte voor de nieuwbouw van basisschool De Bussel en voor kinderopvang, een sportzaal en een nieuw gezondheidscentrum.
Wat hebben we daarvoor gedaan?
- Het bestemmingsplan ‘De Grassen – 2e fase’ is op 20 februari 2024 door de gemeenteraad vastgesteld en de planologische procedure wordt voortgezet. Het college heeft op 9 januari 2024 een hogere grenswaarde besluit genomen. Dat ligt tegelijkertijd met het bestemmingsplan voor beroep ter inzage. Omdat het bestemmingsplan vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 ter inzage is gelegd, blijft hierop het oude recht van toepassing. We sluiten niet uit dat er mensen tegen het bestemmingsplan en/of de hogere grenswaarde in beroep gaan. Ten behoeve van deze ontwikkeling hebben we in december 2023 een verzoek bij Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant gedaan om de begrenzing van het stedelijk gebied aan te passen.
- In het vierde kwartaal van 2023 hebben we woondeal programmatisch vertaald in een stedenbouwkundige verkenning. Dit kan leiden tot een hoger aantal woningen. De huuropgaaf van Woonveste is uiteraard meegenomen. Op het moment dat we hierin meer definitieve inzichten hebben, dan wordt de gemeenteraad geïnformeerd. Daarbij letten we onder andere op het vastgestelde masterplan en de bouwclaim. Bij deze oriëntatie worden behoud van voldoende kwaliteit, inpassing van groen en de waterberging meegenomen. Oriënterend worden gronden behorend bij Vijfhoevenlaan 15 meegenomen gelet op de positie van ontwikkelaar Karast BV.
- Het Definitief Ontwerp (DO) voor de herinrichting van de Vijfhoevenlaan is bijna klaar. Het wordt afgerond in het tweede kwartaal van 2024.
- In 2024 zijn we gestart met de voorbereiding van de verkoop van grond aan bewoners van De Jonglaan. Hun tuin en privacy waren hierbij belangrijk.
- In 2023 is er verdiepend vervolgonderzoek over flora en fauna gedaan. Met de resultaten is een mitigatie- en compensatieplan opgesteld. Dat is eind 2023 gebruikt voor de ontheffingsaanvraag Wet natuurbescherming die eind 2023 is ingediend bij Gedeputeerde Staten. Behandeling daarvan loopt. We hadden in 2023 de Japanse Duizendknoop willen verwijderen, maar door ecologische aspecten gebeurt dit in 2024.
- De start van de aanleg van de Vijfhoevenlaan en De Grassen hangt samen met de voortgang van de bestemmingsplanprocedure en eventueel beroep, een einduitspraak van de Raad van State over het Provinciaal InpassingsPlan Gebiedsontwikkeling Oostelijke Langstraat en de uitvoering van ecologische maatregelen binnen de Wet natuurbeheer.
9.8 Steenenburg
Wat willen we (meerjarig) bereiken?
- Met behoud van de landschappelijke, natuurlijke en historisch waarde van het gebied een hoogwaardige ruimtelijke ontwikkeling realiseren.
Wat hebben we daarvoor gedaan?
- In het westelijk deel zijn in de winter van 2022-2023 bomen geplant. Hiermee is de natuurlijke westrand van het landgoed ecologisch en landschappelijk versterkt.
- In het Zuiden van het landgoed zijn 37 van de 46 vrije kavels verkocht. De eerste woningen zijn opgeleverd en worden bewoond.
- De Hofwoningen zijn in oktober 2023 in de verkoop gegaan. Binnen enkele weken waren alle woningen verkocht. De omgevingsvergunning voor de Hofwoningen is aangevraagd en is in behandeling. Eind 2023 is de gemeente gestart met het bouwrijp maken van deze plek.
- Het Kasteel en de kasteeltuin zijn in 2023 verkocht aan de initiatiefnemer. De omgevingsvergunning voor de renovatie is eind 2023 ter inzage gelegd. De omgevingsvergunning voor het hotel en de parkeerplaats is ingediend en is in behandeling.
- Ten westen van het kasteel komen appartementen. Het ontwerp van de openbare ruimte is uitgewerkt. Voor de eerste twee appartementsblokken is de omgevingsvergunning aangevraagd.
- De plannen voor het Science Park en het ontwerp voor het R&D gebouw zijn verder uitgewerkt.